Строительство жилья эконом-класса – спасение строительного комплекса
Правительство стимулирует эту категорию жилищного строительства
Дмитрий ФЕДОТОВ,
министр строительства и ЖКХ области:
– На сегодняшний момент на территории Саратовской области ведется строительство жилья различного класса. За прошедшие годы произошла четкая специализация: есть компании, которые работают на рынке элитного жилья (бизнес-класса), то есть строят дома под вполне конкретную категорию населения; есть компании, которые работают на рынке жилья эконом-класса. Сегодня в регионе востребованы практически все категории жилья.
Но, безусловно, в достаточно непростых экономических условиях на первый план выходит строительство жилья эконом-класса. Именно строительство жилья этой категории позволяет решить сразу несколько задач: во-первых, обеспечить отдельные категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий в рамках реализации областных и федеральных программ; во-вторых, поддержать строительные организации области; в-третьих, сделать жилье для граждан более доступным. Основными мерами антикризисной программы правительства области являются мероприятия по стимулированию именно этой категории жилищного строительства.
В этом направлении правительством области принимаются следующие меры:
• заключение контрактов со строительными организациями
– в рамках реализации программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2009–2010 года»;
– для приобретения жилых помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
– для приобретения квартир с целью обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, членов семей погибших (умерших) инвалидов и участников ВОВ, имеющих право на соответствующую социальную поддержку;
• внедрение механизма государственно-частного партнерства. Самыми значимыми проектами в рамках государственно-частного партнерства является застройка микрорайонов 1А и VI жилого района «Солнечный-2» города Саратова. Общая площадь возводимого на территории данных микрорайонов жилья эконом-класса составляет порядка 500 тысяч квадратных метров. За время реализации данных проектов введено в эксплуатацию 264 тысячи квадратных метров жилья, кроме этого 3 детских сада, а также вся необходимая инженерная и транспортная инфраструктура;
• дальнейшее развитие строительства комплексов малоэтажных жилых домов;
• участие в реализации пилотного проекта АИЖК по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения. В конце 2009 года подписано соглашение по кредитованию строительства двух многоэтажных жилых домов на 230 млн рублей;
• развитие ипотечного кредитования.
Дмитрий ФЕДОТОВ,
министр строительства и ЖКХ области:
– На сегодняшний момент на территории Саратовской области ведется строительство жилья различного класса. За прошедшие годы произошла четкая специализация: есть компании, которые работают на рынке элитного жилья (бизнес-класса), то есть строят дома под вполне конкретную категорию населения; есть компании, которые работают на рынке жилья эконом-класса. Сегодня в регионе востребованы практически все категории жилья.
Но, безусловно, в достаточно непростых экономических условиях на первый план выходит строительство жилья эконом-класса. Именно строительство жилья этой категории позволяет решить сразу несколько задач: во-первых, обеспечить отдельные категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий в рамках реализации областных и федеральных программ; во-вторых, поддержать строительные организации области; в-третьих, сделать жилье для граждан более доступным. Основными мерами антикризисной программы правительства области являются мероприятия по стимулированию именно этой категории жилищного строительства.
В этом направлении правительством области принимаются следующие меры:
• заключение контрактов со строительными организациями
– в рамках реализации программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2009–2010 года»;
– для приобретения жилых помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
– для приобретения квартир с целью обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, членов семей погибших (умерших) инвалидов и участников ВОВ, имеющих право на соответствующую социальную поддержку;
• внедрение механизма государственно-частного партнерства. Самыми значимыми проектами в рамках государственно-частного партнерства является застройка микрорайонов 1А и VI жилого района «Солнечный-2» города Саратова. Общая площадь возводимого на территории данных микрорайонов жилья эконом-класса составляет порядка 500 тысяч квадратных метров. За время реализации данных проектов введено в эксплуатацию 264 тысячи квадратных метров жилья, кроме этого 3 детских сада, а также вся необходимая инженерная и транспортная инфраструктура;
• дальнейшее развитие строительства комплексов малоэтажных жилых домов;
• участие в реализации пилотного проекта АИЖК по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения. В конце 2009 года подписано соглашение по кредитованию строительства двух многоэтажных жилых домов на 230 млн рублей;
• развитие ипотечного кредитования.
Задача – снижение себестоимости квартир
Вячеслав МИРОНОВ, директор ГУПП «Институт Саратовгражданпроект»:
– Одним из наших проектов является застройка 1А и 6-го микрорайонов, которая в настоящее время ведется в поселке Солнечном-2. Это и есть социальное жилье, или жилье эконом-класса. Оно соответствует определенному метражу, тем квадратным метрам, которые установил закон. Это не малометражки, где развернуться негде. Наша задача на уровне проекта – оптимизировать площади так, чтобы избавиться от излишних квадратных метров, оставив достаточно места для комфортного проживания. Человек должен быть обеспечен площадью по своим потребностям, и планировка должна быть оптимальной. Ведь зачастую, заходя в помещение большого метража, приходится констатировать, что пространство использовано бестолково и нефункционально. А именно эти дополнительные квадратные метры делают квартиру слишком дорогой как на стадии покупки, так и на стадии дальнейшего ее обслуживания-коммунальных платежей, налогов и т.п. В наших квартирах эконом-класса каждый квадратный метр на счету, все площади используются оптимально.
Если говорить о реализации таких квартир, то одним из главных закупщиков социального жилья сегодня является государство. В прошлом году строительный комплекс был серьезно поддержан государством именно за счет социального жилья. Ведь именно эта жилплощадь предоставляется военным, учителям, детям-сиротам, ветеранам и т.д. по различным государственным программам. Кроме того, социальное жилье используется при расселении аварийных домов в соответствии с ФЗ №185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». И если учесть, что треть квартир в 2009 году была куплена именно государством, несложно представить, какой объем проблем удалось решить таким образом.
Однако такие квартиры пользуются популярностью не только у государства, но и у рядовых граждан. Ведь большинство нашего населения – люди не очень большого материального достатка, далеко не все могут позволить себе жилье внушительного метража, расположенное в центральных районах города. Обычно люди состоятельные уже имеют жилплощадь и если приобретают квартиры, то либо своим детям, либо с целью последующей продажи в ожидании роста цен или найма.
Большинство же граждан, покупающих жилье, сегодня пользуются различными долговыми, кредитными обязательствами, социальной ипотекой. В этом случае большие площади, разумеется, покупателя не интересуют. Ему хочется приобрести надежное, комфортное жилье без излишеств. Таким требованиям как раз и соответствует жилье эконом-класса. А поскольку социальная ипотека сегодня развивается довольно активно, спрос на такие квартиры будет только расти. Это действительно метод решения определенного круга вопросов и насущных проблем строительного комплекса.
Но это не значит, что, кроме социального жилья, больше ничего не нужно строить. Если мы говорим о строительстве вообще, не относящемся к размерности жилья, снижение себестоимости квартир – это как раз задача проектных организаций. Сегодня в проектной документации мы должны учитывать снижение стоимости самого строительства. Чем она ниже, тем меньше издержек у подрядных организаций, а это ведет к стабильности и постепенному удешевлению. И хотя это не относится напрямую к теме жилья эконом-класса, на сегодняшний день снижение себестоимости строительных работ – тема особенно актуальная для строительного комплекса. Потому что применение новых технологий ведет к сокращению сроков выполнения работ, а это, в свою очередь, влияет на оборачиваемость средств. Учитывая тот факт, что любая строительная фирма – предприятие коммерческое, эта составляющая нашей работы очень важна. Основная задача сегодня – сократить стоимость и повысить тем самым конкурентоспособность проекта.
Вячеслав МИРОНОВ, директор ГУПП «Институт Саратовгражданпроект»:
– Одним из наших проектов является застройка 1А и 6-го микрорайонов, которая в настоящее время ведется в поселке Солнечном-2. Это и есть социальное жилье, или жилье эконом-класса. Оно соответствует определенному метражу, тем квадратным метрам, которые установил закон. Это не малометражки, где развернуться негде. Наша задача на уровне проекта – оптимизировать площади так, чтобы избавиться от излишних квадратных метров, оставив достаточно места для комфортного проживания. Человек должен быть обеспечен площадью по своим потребностям, и планировка должна быть оптимальной. Ведь зачастую, заходя в помещение большого метража, приходится констатировать, что пространство использовано бестолково и нефункционально. А именно эти дополнительные квадратные метры делают квартиру слишком дорогой как на стадии покупки, так и на стадии дальнейшего ее обслуживания-коммунальных платежей, налогов и т.п. В наших квартирах эконом-класса каждый квадратный метр на счету, все площади используются оптимально.
Если говорить о реализации таких квартир, то одним из главных закупщиков социального жилья сегодня является государство. В прошлом году строительный комплекс был серьезно поддержан государством именно за счет социального жилья. Ведь именно эта жилплощадь предоставляется военным, учителям, детям-сиротам, ветеранам и т.д. по различным государственным программам. Кроме того, социальное жилье используется при расселении аварийных домов в соответствии с ФЗ №185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». И если учесть, что треть квартир в 2009 году была куплена именно государством, несложно представить, какой объем проблем удалось решить таким образом.
Однако такие квартиры пользуются популярностью не только у государства, но и у рядовых граждан. Ведь большинство нашего населения – люди не очень большого материального достатка, далеко не все могут позволить себе жилье внушительного метража, расположенное в центральных районах города. Обычно люди состоятельные уже имеют жилплощадь и если приобретают квартиры, то либо своим детям, либо с целью последующей продажи в ожидании роста цен или найма.
Большинство же граждан, покупающих жилье, сегодня пользуются различными долговыми, кредитными обязательствами, социальной ипотекой. В этом случае большие площади, разумеется, покупателя не интересуют. Ему хочется приобрести надежное, комфортное жилье без излишеств. Таким требованиям как раз и соответствует жилье эконом-класса. А поскольку социальная ипотека сегодня развивается довольно активно, спрос на такие квартиры будет только расти. Это действительно метод решения определенного круга вопросов и насущных проблем строительного комплекса.
Но это не значит, что, кроме социального жилья, больше ничего не нужно строить. Если мы говорим о строительстве вообще, не относящемся к размерности жилья, снижение себестоимости квартир – это как раз задача проектных организаций. Сегодня в проектной документации мы должны учитывать снижение стоимости самого строительства. Чем она ниже, тем меньше издержек у подрядных организаций, а это ведет к стабильности и постепенному удешевлению. И хотя это не относится напрямую к теме жилья эконом-класса, на сегодняшний день снижение себестоимости строительных работ – тема особенно актуальная для строительного комплекса. Потому что применение новых технологий ведет к сокращению сроков выполнения работ, а это, в свою очередь, влияет на оборачиваемость средств. Учитывая тот факт, что любая строительная фирма – предприятие коммерческое, эта составляющая нашей работы очень важна. Основная задача сегодня – сократить стоимость и повысить тем самым конкурентоспособность проекта.
Все дело в платежеспособности граждан
Леонид ПИСНОЙ,
генеральный директор ЗАО «Саратовоблжилстрой»:
– Доступное жилье, или, как принято говорить, жилье эконом-класса, является основным направлением деятельности ЗАО «Саратовоблжилстрой». Те три технологии, которые у нас используются – панельное, сборно-монолитное и кирпичное домостроение – позволяют реализовать любые начинания в решении задач по строительству доступного жилья.
Поэтому я считаю, что дело даже не в строительном комплексе и его спасении, хотя это тоже немаловажно, а прежде всего в обеспечении возможности приобретения квартир для граждан как за счет собственных средств, так и за счет средств бюджетов различных уровней и в рамках жилищной программы.
Леонид ПИСНОЙ,
генеральный директор ЗАО «Саратовоблжилстрой»:
– Доступное жилье, или, как принято говорить, жилье эконом-класса, является основным направлением деятельности ЗАО «Саратовоблжилстрой». Те три технологии, которые у нас используются – панельное, сборно-монолитное и кирпичное домостроение – позволяют реализовать любые начинания в решении задач по строительству доступного жилья.
Поэтому я считаю, что дело даже не в строительном комплексе и его спасении, хотя это тоже немаловажно, а прежде всего в обеспечении возможности приобретения квартир для граждан как за счет собственных средств, так и за счет средств бюджетов различных уровней и в рамках жилищной программы.
Экономить на проекте и материалах недопустимо
Яков СТРЕЛЬЦИН,
ректор Высшей школы недвижимости,
член «Координационного экспертного совета по вопросам саморегулирования в строительной отрасли ПФО»
по Саратовской области:
– Последние события, связанные, с одной стороны, с требованием президента Медведева снизить тарифы на коммунальные услуги, а с другой стороны, с требованием премьер-министра Путина устранить барьеры для строителей, не могут не находить у последних понимания и одобрения.
Однако «неповоротливость бюрократической машины», о которой говорит Путин, и отсутствие «внимания к качеству, внедрению новых технологий, повышению эффективности работ» – все это нас касается, и весьма серьезно.
Но качество, так же как надежность и безопасность, имеет в строительстве свою минимальную цену. На прошедшей в конце года в СГТУ международной конференции была подробно обоснована эта цена для Саратова – 27 тыс. руб. за 1 кв.м. И единственным резервом для снижения этой цены являются стоимость заемных средств и плата за подключение к инженерным сетям. Экономить на проекте, на материалах, на зарплате и безопасности недопустимо никак и нисколько!
На мой взгляд, назначение П.Л. Ипатова на новый срок вполне достаточный повод для правительства области провести ревизию приоритетов.
В первую очередь это недальновидное удержание «самой низкой цены в ПФО». Указанная цена из статистики перекочевала в соответствующие приказы Минрегионразвития, определяющие минимальную цену на приобретение жилья для государственных нужд. От того, что эта цена с 21,5 увеличилась до 23,2, проблема неснижаемых затрат решена не будет. И не цена должна быть приоритетом, а доступность!
Отсутствие в Саратове – областном центре адекватной градостроительной политики, в первую очередь по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры, ведет и уже частично привело к снижению качества жизни жителей Саратова и его многочисленных гостей.
Инвесторы нас никогда сильно не любили, а за последнее время к экономическому кризису явно добавляются имиджевые потери, которые, к сожалению, благодаря новостям не добавляют нам инвестиционной привлекательности.
Сроки и цена оформлений, разрешений, подключений должны, наконец, стать понятными, разумными, конкурентными!
На строительном рынке существует абсолютно неоправданный перекос в сложившейся стоимости 1 кв. м в жилых домах и инфраструктурных объектах, финансирующихся за счет бюджетов разных уровней. И если цена 1 кв.м жилья должна бы с 23,2 вырасти минимально до 27 тыс. руб., то цена объекта с рядовым (неуникальным) оборудованием вполне может снизиться до 32–35 тыс. руб. за 1 кв.м.
Все эти, а также другие проблемы гражданского строительства должны рассматриваться и решаться не только и не столько на комиссиях и ПДС, а совместно с общественностью и профессиональным сообществом. С теми, кто и составляет гражданское общество.
Яков СТРЕЛЬЦИН,
ректор Высшей школы недвижимости,
член «Координационного экспертного совета по вопросам саморегулирования в строительной отрасли ПФО»
по Саратовской области:
– Последние события, связанные, с одной стороны, с требованием президента Медведева снизить тарифы на коммунальные услуги, а с другой стороны, с требованием премьер-министра Путина устранить барьеры для строителей, не могут не находить у последних понимания и одобрения.
Однако «неповоротливость бюрократической машины», о которой говорит Путин, и отсутствие «внимания к качеству, внедрению новых технологий, повышению эффективности работ» – все это нас касается, и весьма серьезно.
Но качество, так же как надежность и безопасность, имеет в строительстве свою минимальную цену. На прошедшей в конце года в СГТУ международной конференции была подробно обоснована эта цена для Саратова – 27 тыс. руб. за 1 кв.м. И единственным резервом для снижения этой цены являются стоимость заемных средств и плата за подключение к инженерным сетям. Экономить на проекте, на материалах, на зарплате и безопасности недопустимо никак и нисколько!
На мой взгляд, назначение П.Л. Ипатова на новый срок вполне достаточный повод для правительства области провести ревизию приоритетов.
В первую очередь это недальновидное удержание «самой низкой цены в ПФО». Указанная цена из статистики перекочевала в соответствующие приказы Минрегионразвития, определяющие минимальную цену на приобретение жилья для государственных нужд. От того, что эта цена с 21,5 увеличилась до 23,2, проблема неснижаемых затрат решена не будет. И не цена должна быть приоритетом, а доступность!
Отсутствие в Саратове – областном центре адекватной градостроительной политики, в первую очередь по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры, ведет и уже частично привело к снижению качества жизни жителей Саратова и его многочисленных гостей.
Инвесторы нас никогда сильно не любили, а за последнее время к экономическому кризису явно добавляются имиджевые потери, которые, к сожалению, благодаря новостям не добавляют нам инвестиционной привлекательности.
Сроки и цена оформлений, разрешений, подключений должны, наконец, стать понятными, разумными, конкурентными!
На строительном рынке существует абсолютно неоправданный перекос в сложившейся стоимости 1 кв. м в жилых домах и инфраструктурных объектах, финансирующихся за счет бюджетов разных уровней. И если цена 1 кв.м жилья должна бы с 23,2 вырасти минимально до 27 тыс. руб., то цена объекта с рядовым (неуникальным) оборудованием вполне может снизиться до 32–35 тыс. руб. за 1 кв.м.
Все эти, а также другие проблемы гражданского строительства должны рассматриваться и решаться не только и не столько на комиссиях и ПДС, а совместно с общественностью и профессиональным сообществом. С теми, кто и составляет гражданское общество.
«Хрущевки» отодвинут отрасль на десятилетия назад
Владимир КОНСТАНТИНОВ, генеральный директор НП «Межрегиональное объединение строителей (СРО)»:
– Считаю, что информация о глубоком кризисе в строительной отрасли – плод фантазий, причем не бескорыстных, а заинтересованных юридических и физических лиц. В строительной отрасли не произошло ни массовых сокращений в сфере строительства, ни банкротств.
Сказать, что это заслуга только строительного менеджмента – нельзя. Государство приняло решение поддержать строителей, увеличив свои социальные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Надо отдать должное и профильному министерству в правительстве Саратовской области, которое активно лоббирует интересы региона в правительстве РФ. В результате за счет антикризисных мер господдержки удалось получить финансы на закупку жилья для военнослужащих, ветеранов ВОВ, сирот, на программу по переселению граждан из аварийного жилья. По информации министерства строительства и архитектуры Саратовской области, за 2009 год 8,5 тысячи человек при поддержке государства улучшили свои жилищные условия и переехали в новые квартиры. Благодаря своевременной государственной поддержке в минувшем году строители ввели 1, 120 миллиона квадратных метров жилья – это больше, чем в 2008 году. Высокие показатели вывели наш регион на одно из первых мест в ПФО.
В текущем году благодаря целенаправленной работе областного минстроя с фондом содействия реформированию ЖКХ Саратовская область получит дополнительное финансирование на реализацию программы по переселению граждан из аварийного жилья. Кстати, наша область, выполнившая программу прошлого года, стала одним из немногих субъектов федерации, которые получат бонусные средства от фонда.
Да, сегодня складываются такие условия, что уже нельзя рассчитывать на то, что потребитель купит все, что ему предложат. Поэтому девелоперы учатся работать по-новому, работают над снижением себестоимости, совершенствуют качество своего продукта, не входят в рискованные проекты. От этого обязательно в итоге должны выиграть и покупатель, и продавец недвижимости. И если строители задумались о том, какой продукт им выводить на рынок – мы двумя руками «за». Главное, чтобы это было качественно и не выходило за рамки СНИПов и ГОСТов.
Действительно, в прошлом году на первичном рынке наибольшим спросом пользовалось жилье эконом-класса. Но кризис не вечен, и уже в ближайшее время возможно смещение спроса в сегмент более комфортабельного жилья. Нынешнее социальное жилье – а это в основном панельные многоэтажки, аналог морально и физически устаревших «хрущевок» 60-х годов – устраивают далеко не всех. «Хрущевки» сегодня не могут стать панацеей и «спасти» строительную отрасль, они, напротив, отодвинут нас на десятилетия назад.
А вот говорить о возможностях снижения затрат на строительство комфортного современного жилья вполне реально. Именно в этой плоскости можно рассматривать, например, задание премьера правительства РФ Владимира Путина по проверке градостроительной деятельности в ряде регионов. Устранение определенного количества административных барьеров, возникающих на уровне региональной или муниципальной власти (например, в части распоряжения земельными ресурсами или подключения к коммунальным сетям), также способно существенно повлиять на конечную цену жилья. И конечно, если государство в наступившем году будет выкупать у застройщиков квартиры по адекватной, сбалансированной цене, это будет самой реальной поддержкой строительной отрасли.
Владимир КОНСТАНТИНОВ, генеральный директор НП «Межрегиональное объединение строителей (СРО)»:
– Считаю, что информация о глубоком кризисе в строительной отрасли – плод фантазий, причем не бескорыстных, а заинтересованных юридических и физических лиц. В строительной отрасли не произошло ни массовых сокращений в сфере строительства, ни банкротств.
Сказать, что это заслуга только строительного менеджмента – нельзя. Государство приняло решение поддержать строителей, увеличив свои социальные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Надо отдать должное и профильному министерству в правительстве Саратовской области, которое активно лоббирует интересы региона в правительстве РФ. В результате за счет антикризисных мер господдержки удалось получить финансы на закупку жилья для военнослужащих, ветеранов ВОВ, сирот, на программу по переселению граждан из аварийного жилья. По информации министерства строительства и архитектуры Саратовской области, за 2009 год 8,5 тысячи человек при поддержке государства улучшили свои жилищные условия и переехали в новые квартиры. Благодаря своевременной государственной поддержке в минувшем году строители ввели 1, 120 миллиона квадратных метров жилья – это больше, чем в 2008 году. Высокие показатели вывели наш регион на одно из первых мест в ПФО.
В текущем году благодаря целенаправленной работе областного минстроя с фондом содействия реформированию ЖКХ Саратовская область получит дополнительное финансирование на реализацию программы по переселению граждан из аварийного жилья. Кстати, наша область, выполнившая программу прошлого года, стала одним из немногих субъектов федерации, которые получат бонусные средства от фонда.
Да, сегодня складываются такие условия, что уже нельзя рассчитывать на то, что потребитель купит все, что ему предложат. Поэтому девелоперы учатся работать по-новому, работают над снижением себестоимости, совершенствуют качество своего продукта, не входят в рискованные проекты. От этого обязательно в итоге должны выиграть и покупатель, и продавец недвижимости. И если строители задумались о том, какой продукт им выводить на рынок – мы двумя руками «за». Главное, чтобы это было качественно и не выходило за рамки СНИПов и ГОСТов.
Действительно, в прошлом году на первичном рынке наибольшим спросом пользовалось жилье эконом-класса. Но кризис не вечен, и уже в ближайшее время возможно смещение спроса в сегмент более комфортабельного жилья. Нынешнее социальное жилье – а это в основном панельные многоэтажки, аналог морально и физически устаревших «хрущевок» 60-х годов – устраивают далеко не всех. «Хрущевки» сегодня не могут стать панацеей и «спасти» строительную отрасль, они, напротив, отодвинут нас на десятилетия назад.
А вот говорить о возможностях снижения затрат на строительство комфортного современного жилья вполне реально. Именно в этой плоскости можно рассматривать, например, задание премьера правительства РФ Владимира Путина по проверке градостроительной деятельности в ряде регионов. Устранение определенного количества административных барьеров, возникающих на уровне региональной или муниципальной власти (например, в части распоряжения земельными ресурсами или подключения к коммунальным сетям), также способно существенно повлиять на конечную цену жилья. И конечно, если государство в наступившем году будет выкупать у застройщиков квартиры по адекватной, сбалансированной цене, это будет самой реальной поддержкой строительной отрасли.
Экспертный совет провела Светлана Наумова
