В Саратове прошла первая областная конференция «Гражданское строительство: итоги, проблемы, перспективы». Отвечая на традиционный для нашей области вопрос: «Живет строительная отрасль или выживает?», строители склонялись к последнему: выживает, кряхтя и надсаживаясь, тянет голову из бюрократического болота, где застройщики завязли по самое... Впрочем, обо всем по порядку.

Круг наиболее острых проблем обрисовал в своем докладе председатель ассоциации «Союз застройщиков» Яков Стрельцин. К ним он отнес порядок и проведение землеотвода, отселение со строительных площадок, взаимодействие строителей с муниципальными органами власти. Как выяснилось, все это вопросы тесно взаимосвязанные, влияющие как на инвестиционную привлекательность области, так и на решение некоторых городских проблем.

Под строительство, как правило, выделяются участки земли, где расположены ветхие и аварийные дома, расселение которых есть первейшая задача городской власти.

Под ее решение есть даже специальный бюджет и целевая жилищная программа, нет только властной воли по ее исполнению. Определившись с участком, строители инвестируют деньги, расселяют жильцов и начинают строительство, а потом выясняется, что в администрации до сих пор не удосужились до конца оформить бумаги, и земля «подвисает» иногда и на несколько лет.

«Сейчас у нас нет четкого порядка оформления земли, а сроки правильнее было бы назвать бессрочными. Оформление подчас длится не 3-4 месяца, а 3-4 года. Могу привести десятки примеров. На улице Ульяновской гражданин подавал заявку на землеотвод в 2000 году, в 2002-м начали строительство, уже почти закончили, а в 2004 году земельный комитет обратился в прокуратуру с заявлением, что строение самовольное. У нас нормативные строки по строительству – 18-24 месяцев, а земля оформляется по 2 года, то есть у нас все строительные площадки сейчас самовольные», – обрисовал ситуацию Стрельцин.

Земля нынче дорога. Квадратный метр участка под расселение обходится в 1000 $, а в отдельных случаях цена доходит и до 1500, когда в доме есть проблемы. В одиночку городу отселение людей из ветхого фонда не потянуть, но эту проблему можно было бы решить за счет средств инвесторов на договорной основе. А уже свободный от прав третьих лиц участок должен продаваться на аукционе или инвестиционном конкурсе. Так делают везде. Налицо и сокращение сроков, и экономия средств, а четкий регламент отселения, прописанный в законе, не позволит ловчить с квартирами.

Кстати, к такому участку город может подвести все инженерные сети и включить их в цену участка. Инженерные сети – это основа жилищного строительства. Если сети есть, то они сокращают период строительства до нормативного срока возведения коробки, а иначе отнимают кучу времени и сил для согласования. Строительные организации совместно с профильными министерством правительства и комитетом думы провели работу по нормированию условий подключения к сетям. Практически со всеми монополистами («Саратовэнерго», тепловые сети, «Водоканал», «Горгаз» и т.д.) нашли взаимопонимание, выразившееся в заключении конкретных договоров.

ВЛАСТНЫЕ ЛЕНИВЦЫ

Чиновники на самом деле не сидят сложа руки. Они активно работают. Плодами их трудов являются горы разнообразной документации, которую строители комментируют в духе: бумажек много, а толку чуть. Например, в октябре этого года областные чиновники представили свое видение нового порядка отвода земель, строителям же показалось, что в этих документах масса нарушений, в том числе и федерального законодательства. Даже такой чисто технический вопрос, как состав комиссии по землеотводу, вызывает, мягко говоря, удивление. В нем нет профильного министерства, нет профильного комитета областной думы, МЧС, пожарных, с которыми застройщики согласуют все проекты; зато есть БТИ и регистрационная палата.

Но при плохо работающих областных органах полностью парализованы городские. «У меня есть одна переписка, где обычное физическое лицо, не застройщик, не инвестор, обращается с просьбой о предоставлении участка земли. Город отвечает, что официально уполномоченный орган области должен этим заниматься, а областной комитет говорит, что этот вопрос находится в ведении органов МСУ. Сам факт этого отфутболивания говорит о том, что при наличии двух точек, в которых может быть принято решение, оно не будет приниматься ни в одной из них», – печально констатировал Яков Стрельцин.

В общем, подытожили строители, если говорить о социальной ответственности строительного бизнеса, то они будут к ней готовы только вместе с ответственностью власти. Например, такой вопрос, как фасады. В самом центре города куча примеров соседства новеньких домов и свежих фасадов с ужасными развалюхами. Но одни строители с этим ничего поделать не могут, а город оставляет эту проблему без внимания. По мнению застройщиков, городские власти должны принять решение, что ненадлежащее содержание здания собственником должно привести к изъятию его из собственности.

ДАЙТЕ ЛЮДЯМ ИПОТЕКУ

Отсутствие внятного и четкого порядка землеотвода резко отрицательно влияет на инвестиционную привлекательность города и области. Строители жалуются, что их партнеры – потенциальные инвесторы – открыто говорят: разберитесь сначала со своими правилами, а потом предлагайте нам проекты. Кстати, в Саратовской области до сих пор не достигнут уровень цен 1998 года, речь уже не идет о ценах на жилье в других городах (Самара, Казань, Пермь и по объемам строительства, и по ценам оторвались не только от нас, но и от себя образца 1998 года). Это говорит о неразвитости рынка. У нас рядовое жилье в центре стоит порядка 600-700 $ квадратный метр и до 1000 $ – элитное.

Оживить рынок могла бы серьезная программа ипотечного кредитования, но агентство ипотечного кредитования, которое могло быть создано у нас в области год назад, до сих пор не работает, а ведь именно у него могли бы быть самые дешевые ресурсы. Как отметил представитель Центробанка, такие программы имеют возможность выделять ресурсы стоимостью 6,5% годовых, в Саратове же ресурсов дешевле, чем под 14,5% годовых, не найти. Время от времени предложения на рынке появляются: Сбербанк, например, кредитует до 3 миллионов рублей на 15-20 лет, предлагают ипотеку и другие банки, только требования, предъявляемые ими к заемщикам, вряд ли выполнимы. По оценкам строителей, если удастся снизить потолок требуемой зарплаты заемщика до 10-20 тысяч рублей (вместо сегодняшних 30-40 тысяч), это может привлечь на рынок до 200-300 миллионов рублей, что дало бы возможность построить дополнительно 300-400 квартир.

Опубликовано: «Новые времена в Саратове», № 47 (109), 10-16 декабря 2004 г.